[지자체 재정분석 2부] 초지역세권 개발의 진실: 안산시가 선택한 ‘민간 개발 모델’의 배경

초지역세권 개발을 두고 환승센터 백지화라는 이야기가 돌고 있습니다. 이 소문이 진실인지, 지자체가 왜 이런 결정을 내렸는지 한번 살펴보려고 합니다. 개인적인 의견이 주를 이룹니다만, 초지역세권 개발을 둘러싼 오해와 그 뒤에 숨겨진 안산시의 전략을 냉정하게 살펴보겠습니다.

환승센터 ‘취소’? 실체는 ‘리스크 관리’

많은 분들이 환승센터 사업의 취소를 단순한 실패로 봅니다. 하지만 예산 진행과 사업 타당성 측면으로 본다면, 이는 수익성이 불투명한 공공 주도 사업을 멈추고 민간의 역량을 활용하는 방향으로 선회한 것에 가까운 것이라고 보여집니다.

그리고 지자체의 사업은 단순히 시장의 의지만으로 결정될 수 없습니다. 투융자 심사, 예싼의 타당성 검토, 공유재산 관리계획 변경 등 수많은 행정 절차를 거쳐야 하죠. 환승센터 백지화는 단순한 의지 표명이 아니라, 이러한 행정 절차상에서 경제적 타당성을 확보하지 못했기 때문에 내려진 데이터에 기반한 행정적 판단으로 봐야 합니다.

공공 주도 사업의 고질적인 재무적 딜레마

초기에 계획되었던 환승센터는 대규모 시비 투입(CAPEX)이 불가피했습니다. 문제는 완공 이후입니다. 대형 시설물의 관리비와 운영비(OPEX)는 매년 지자체의 재정에 적지 않은 부담을 줍니다.

그렇기 때문에 안산시 입장에서 환승센터 백지화는 실패가 아니라, 불투명한 수익성을 가진 공공 주도 사업을 축소하고 리스크를 민간으로 전이시키는 영리한 결정이라고 해석해야 할 필요가 있습니다.

수익성 기반의 민간 개발 모델로의 전환

이제는 단순히 시민의 편의만 쫓는 개발이 아니라, 개발 이익을 창출하여 도시에 환원하는, 복합 용도 개발이 대세입니다. 민간이 주도하여 수익성을 확보하고, 시는 그 과정에서 필수적인 공공기여를 받아내는 방식이 재무적으로 훨씬 건전한 개발 모델입니다.

기업이 초지역세권을 주목하는 비즈니스 원칙

민간 사업자들이 이 부지를 눈여겨보는 이유는 단순히 교통이 좋아서가 아닙니다. 기업의 입장에서 리스크와 상징성이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 최적의 입지이기 때문입니다.

토지 보상 리스크로부터의 완전한 자유

도심지 내 개발 사업에서 가장 큰 리스크는 토지 매입 과정에서의 민원과 보상 지연입니다. 이 과정에서 발생하는 금융 비용은 사업성을 갉아먹는 주범이죠.

하지만 초지역세권 핵심 부지는 이미 99%가 시유지입니다. 기업 입장에서 사업의 예측 가능성이 압도적으로 높다는 점은 엄청난 메리트입니다.

수도권 규제의 틈새를 공략하는 R&D 거점

서울이나 과밀억제권역에 묶여 있는 기업들은 신규 연구소나 업무 시설을 확보하기가 생각보다 어렵습니다. 이들에게 안산은 규제 이슈에서 상대적으로 자유로우면서도, 광역 교통망을 통해 우수한 인력을 수급할 수 있는 최적의 대안입니다. 최고라고는 할 수 없지만 차선은 되는 것이죠.

단순히 규제가 없다는 것을 넘어, 안산은 이미 제조업 생태계가 있습니다. 업무지구의 높은 임대료와 인력난을 피해 눈을 돌릴 때, 안산은 제조업 기반의 R&D 연계가 가능한 몇 안되는 입지인 것이죠. 이를 통해 배드타운의 이미지를 벗고, 기업의 R&D 인력들이 접근하기 좋은 업무 및 연구 거점으로 재편될 잠재력을 고려할 확률이 높습니다.

민간 사업자가 초지역세권에 뛰어들 때 요구하는 것은 아마도 토지 이용의 유연성일 것입니다. 단순히 주거만 짓는 것이 아니라, 용도지역을 변경해 용적률을 상향하거나, 주상복합 형태의 고밀도 개발을 허용해 주는 등의 시 차원의 당근이 필요하다고 생각되네요. 안산시가 이를 어떻게 설계하느냐가 이 사업의 수익성을 결정짓는 핵심 지표가 될 것입니다.

성공적인 개발을 위한 핵심 : 공공기여의 설계

민간 사업자가 이 땅을 가져갈 때 가장 중요한 것은, 이익만 챙기는 먹튀가 아니라 안산시와 어떤 공공기여를 맞바꿀 것인가 하는 점입니다. 시와 시의회는 건강한 절차를 통해 긍정적인 결과를 얻어야먄 합니다.

복합 용도 개발과 실질적 공공기여

단순히 주거용 아파트만 짓는 것은 지자체 입장에서 최악의 시나리오입니다. 인구 과밀과 인프라 부족만 야기하기 때문입니다. 따라서 시는 민간 사업자에게 주거 시설뿐만 아니라, 지식산업센터, 업무 시설, 혹은 문화 인프라를 강제적으로 유치하도록 하는 공공기여를 강하게 요구할 것입니다.

기부채납이라고도 불리는 공공기여는 단순히 도로, 공원을 넘어 지역 맞춤형 시설을 민간의 사업비로 지어 시에 기부하는 형태입니다. 민간 사업자는 이 비용만큼 용적률 인센티브로 보상받게 되는데, 이 교환 비율이 얼마나 합리적으로 책정되는지가 핵심 포인트입니다.

초지역세권 개발 계획서의 디테일

독자 여러분은 누가 들어온다더라는 카더라 통신에 휘둘리지 마세요. 실제 개발 계획서 상의 용적률, 토지 용도 변경의 세부 조건, 그리고 확정된 공공기여 항목 이렇게 3가지정도는 어떻게 설정되는지가 이 사업의 성패를 결정짓는 승부처입니다.

3부 예고: 시민시장 매각 대금 3,836억 원의 행방

다음 3부에서는 부지 매각 대금 3,836억 원을 안산시가 어떻게 활용하여 개발의 주도권을 쥘지 추적해봅니다. 안산시 홈페이지 보도자료 게시판과 일부 기사에는 매각 대금 일부를 재정안정화기금으로 예치하고 나머지는 공공사업에 쓴다는 내용이 있습니다.

이것이 무엇을 의미하는지 다음 글에서 살펴보도록 하겠습니다. 저도 검색하고 알아보면서 작성하다보니 궁금하네요. 같이 공부해보시면 좋을 것 같습니다.

(본 분석은 지자체의 행정 모델과 투자 전략을 실무적인 관점에서 해석한 것으로, 모든 투자의 책임은 본인에게 있음을 밝힙니다.)

스마트 금융 가이드에서 더 많은 정보들 확인해보시길 바랍니다.